«Підвальне тріо» проти вінничан: як забудовник намагається перетворити спільні труби на приватну годівницю
- avtomaydanvinmedia
- 1 день тому
- Читати 10 хв
Отримання права власності на квартиру є лише початком довготривалої війни за власність, комфорт та безпеку. Історія, що вже багато років розгортається у Вінниці за адресою вулиця Генерала Гандзюка, 4, вийшла далеко за межі локального господарського конфлікту. Вона стала хрестоматійним прикладом того, як забудовник та його посіпаки намагаються перетворити спільне майно співвласників на джерело особистого збагачення, фактично беручи у заручники весь будинок. Але така історія, з великою ймовірністю, і в інших будинках. Просто вони поки що мовчать.
Ми можемо говорити про системну, добре сплановану операцію з відчуження технічних підвальних приміщень, де розташовані «життєво важливі органи» будинку: вузли обліку водопостачання; "ревізія" каналізації будинку, загальнобудинкові мережі водопостачання; загальнобудинкові мережі водовідведення (каналізації); мережі зливової каналізації (ливневої); загальнобудинкові мережі електропостачання. І в разі аварії доступ до них отримати можна буде лише з волі «власників» підвальних приміщень.
Ми раніше описували ситуацію із цим будинком. І з того часу конфлікт не зрушив з місця. Імпотенція влади, сліпота правоохоронців призвели до того, що спритники не тільки не припинили свої дії, а навпаки – пішли у юридичний наступ. Зараз мала, але зухвала група вимагає від всього будинку визнати їх повноправними власниками, надати їм доступ до води та світла.
Конфлікт наразі розглядається у Вінницькому міському суді. На перший погляд, це звичайна господарська суперечка: власники підвальних приміщень громадяни Пісна О.В., Костюк В.С. та Мельник Г.В. позиваються до ОСББ «ГАРАНТЖИЛБУД-4» з вимогою не чинити перешкод у користуванні приміщеннями. «Підвальне тріо» через суд намагається змусити ОСББ узаконити самовільні врізки, виконані кілька років тому без будь-яких дозволів співвласників. Йдеться про нежитлові приміщення № 1Н, 3Н, 4Н та у підвалі будинку, які були незаконно підключені до внутрішньобудинкових мереж водопостачання та водовідведення (каналізації) без рішень загальних зборів, без затвердженої проєктної документації та без належних технічних умов. Позивачі стверджують, що ОСББ безпідставно блокує їм доступ до комунікацій, порушуючи їхні права як власників нерухомості. Проте диявол, як відомо, криється в деталях…
Modus operandi: спочатку будую – потім легалізую
Для того, щоб зрозуміти природу подій, що відбуваються сьогодні у підвалах будинку на Гандзюка, 4, необхідно детально розглянути бекграунд ключових фігурантів конфлікту. Згідно з даними відкритих реєстрів, Руслан Геннадійович Мельник був співзасновником та керівником низки підприємств, зокрема ЖБК «Житловінгарант» (ЄДРПОУ 38783133) та ТОВ «Гарантжилбуд». Специфіка житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) як форми організації будівництва, яку часто використовує група Мельника, полягає у меншій прозорості порівняно з фондами фінансування будівництва. Це дозволяє забудовнику зберігати суттєвий контроль над об'єктом навіть після його формальної здачі. Часто членами кооперативу на початковому етапі є афілійовані особи, що дозволяє приймати необхідні рішення (наприклад, про відчуження допоміжних приміщень) ще до того, як реальні інвестори, покупці квартир, отримають право голосу.
Найбільш показовим епізодом, який демонструє спосіб дії цієї групи, є скандал навколо будівництва ЖК «Перлина Поділля». Ця історія, яка передувала подіям на Гандзюка, 4, яскраво ілюструє механізм «створення фактів», коли незаконні дії легалізуються постфактум.
У 2017 році вінничани стали свідками зухвалого захоплення території, що історично належала до охоронної зони Вінницької обласної психоневрологічної лікарні ім. академіка Ющенка. Територія колишнього яблуневого саду, яка згідно з Генеральним планом Вінниці та планом зонування відносилася до зони садибної житлової забудови (де дозволено будувати лише приватні будинки), раптово була огороджена парканом.
Розслідування виявило класичну схему обходу земельного законодавства:
Дроблення землі: Замість отримання дозволу на будівництво багатоповерхового комплексу, що вимагало б складних погоджень та громадських слухань, масив площею близько одного гектара був штучно розділений на 16 дрібних ділянок по 8 соток.
Підставні особи: Формально ці ділянки були оформлені на приватних осіб під «індивідуальне будівництво». Руслан Мельник особисто фігурував як власник деяких наділів.
Ігнорування Генплану: Будівництво багатоповерхівок на землях садибної забудови є грубим порушенням законодавства. Однак розрахунок робився на те, що коли будинки будуть зведені, міська влада буде змушена «змиритися».
Адміністративна легалізація: Так і сталося. Попри протести громадськості та очевидну невідповідність Генплану, у березні 2018 року виконавчий комітет Вінницької міської ради затвердив детальний план території (ДПТ), який фактично узаконив скандальне будівництво.
Цей кейс є важливим для розуміння психології забудовника. Успішна реалізація схеми з «Перлиною Поділля» могла сформувати у бенефіціарів «Гарантжилбуду» відчуття безкарності. Вони ймовірно переконалися, що будь-яке порушення закону можна згодом «вирішити» через суди або кабінети чиновників.
Привідкриємо плани – саме зараз саме таким чином відбувається нове будівництво неподалік Вишенського озера, яке ми скоро опишемо…
Як технічний підвал став «приватною власністю»
Будинок за адресою вул. Генерала Гандзюка, 4 був введений в експлуатацію у 2018 році. Це сучасна новобудова, яка мала б забезпечувати комфорт своїм мешканцям. Однак ще на етапі здачі будинку була закладена «бімба сповільненої дії», яка вибухнула через кілька років.
Згідно з проектною документацією, на підставі якої будинок вводився в експлуатацію, підвальні приміщення мали чітко визначений статус. Це були технічні підвали, призначені для розміщення інженерних мереж та обслуговування будинку. Законодавство України, зокрема Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, однозначно трактує такі приміщення як спільну сумісну власність усіх співвласників багатоквартирного будинку. Вони не можуть бути виділені в натурі та відчужені окремим особам, оскільки є неподільними.
Проте у період 2019–2020 років відбулася юридична метаморфоза. На світ з'явилися нові технічні паспорти на приміщення №№ 1Н, 3Н, 4Н та 76. У цих документах, виготовлених на замовлення приватних осіб (родичів забудовника Мельника, «його людини» Оксани Пісної, Володимира Костюка), функціональне призначення приміщень було змінено. Те, що за проектом було технічним підземним приміщенням з трубами та дротами, на папері перетворилося на «нежитлові приміщення» комерційного призначення.
Співвласники ОСББ «ГАРАНТЖИЛБУД-4» наголошують на кричущій невідповідності: «На момент введення будинку в експлуатацію відповідно до всієї технічної документації (архітектурних рішень, експлікацій приміщень, технічної документації на водопостачання, водовідведення та електропостачання, схем розташування мереж і вузлів, а також технічного паспорта з кресленнями) приміщень №№ 1Н, 3Н, 4Н не існувало. Вони не функціонували як окремі об’єкти, не були ізольовані від внутрішньобудинкових мереж і не мали самостійного призначення. Фактично йшлося про єдиний технічний підвал — просторий, без перегородок і внутрішніх вбудованих приміщень, без додаткових навантажень на електромережі, системи водопостачання та каналізації, а також без будь-яких додаткових врізок чи інженерних вузлів».
Реалізація такої зухвалої схеми була б неможливою без лояльної людини всередині структури управління будинком. Такою особою стала вже згадана Оксана Василівна Пісна. Згідно з даними реєстрів, вона була керівником та підписантом ОСББ «ГАРАНТЖИЛБУД-4» у період зародження конфлікту і аж до часу, доки спритники не «спалились». Власникам увірвався терпець від діяльності Пісної, яка іще й узаконила роздачу техповерху, фактично продавши його для облаштування додаткового другого поверху окремими співвласниками. Але це вже інша історія
Після того Пісну усунули співвласники, але проблеми залишились.
Тим не менш, протягом свого «правління» Оксана Пісна одночасно виступала у двох іпостасях:
Голова правління ОСББ, тобто особа, зобов'язана захищати спільне майно та інтереси всіх співвласників.
Приватний вигодонабувач: Особа, яка (разом з родичами Мельника та Костюком) оформлювала на себе право власності на підвальні приміщення.
Кульмінацією цієї діяльності стало підписання так званого «Дозволу» від 24 лютого 2020 року. У цьому документі Оксана Пісна, діючи як голова правління, фактично надала дозвіл самій собі та своїм партнерам на підключення захоплених приміщень до внутрішньобудинкових мереж водопостачання та водовідведення.
Цей документ є юридично нікчемним з кількох причин:
Перевищення повноважень: Відповідно до статті 10 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», питання використання спільного майна належить до виключної компетенції загальних зборів. Голова правління не має права одноосібно роздавати дозволи на врізку в труби.
Дії всупереч інтересам ОСББ: Дозвіл передбачав, що утримання нових мереж може здійснюватися за рахунок співвласників, що є прямим завданням збитків об'єднанню.
Чому правоохоронці ігнорують Пісну в контексті ст.364 ККУ – цікаве питання…
Привласнення приміщень 1Н, 3Н та 4Н – це не просто питання власності, це питання фізичної безпеки будинку. У цих приміщеннях проходять магістральні трубопроводи, розташована запірна арматура (крани, що перекривають воду на стояки) та загальнобудинкові лічильники. Перехід цих приміщень у приватні руки створив ситуацію, коли доступ до критичної інфраструктури залежить від настрою та бажання приватної особи:
Аварійні ситуації: У разі прориву труби сантехнік ОСББ або аварійна бригада водоканалу не зможуть оперативно потрапити до місця аварії, якщо двері «приватного підвалу» будуть зачинені. Кожна хвилина зволікання в такій ситуації означає затоплення квартир і колосальні матеріальні збитки.
Неможливість обслуговування: Регламентні роботи, зняття показників лічильників, повірка обладнання — все це стає предметом торгу та шантажу з боку власників підвалів.
Але і це не все. Суть конфлікту на Гандзюка, 4 не обмежується юридичними паперами. Вона має цілком матеріальний вимір у вигляді труб, кабелів та лічильників. Дії забудовника та його посіпак призвели до дестабілізації системи водопостачання, каналізації будинку та електопостачання, оскільки самовільні підключення здійснювалися без будь-яких розрахунків, зокрема додатковим навантаженням на допустимі електропотужності будинку, в якому передбачені лише квартири, але ніяк не комерція..
Станом на початок 2026 року будинок отримує послуги водопостачання та водовідведення на підставі тимчасового колективного договору між ОСББ та КП «Вінницяоблводоканал», що укладається на період будівництва. Забудовник так і не передав зовнішні мережі на баланс міста, унаслідок чого, де-юре, міські мережі до будинку не підведені, а укладення прямих індивідуальних договорів мешканців з водоканалом є неможливим.
Тобто, на сьогодні, співвласники досі позбавлені вибору однієї з двох законних моделей споживання води та користування системами водовідведення. ОСББ змушене кожні півроку переукладати тимчасові договори, зі страхом їх непродовження, брати на себе відповідальність за зовнішні мережі від будинку до врізки в міську магістраль, які досі на балансі забудовника, утримувати їх своїм коштом і при цьому справно сплачувати за воду та стоки. Саме ця ситуація робить будь-які несанкціоновані врізки критичними для гаманця кожного мешканця.
І мешканцям будинку, доки вони не почали розбиратись, були невідомими факти незаконних підключень до мереж у захоплених підвалах. Власники цих приміщень, не маючи законних технічних умов від водоканалу (оскільки мережі не здані, та й у проектах цих підключень немає) та дозволу загальних зборів ОСББ, здійснили самовільні врізки в труби.
Наслідки для будинку:
1. Порушення проєктних і граничних навантажень мереж
Будинкові мережі водопостачання, каналізації та електропостачання проєктувались в будинку виключно під побутове споживання квартир. Комерційні приміщення мають інший профіль навантажень (постійний режим роботи, пікове споживання, обладнання). Самовільні врізки без перерахунку можжуть призвести до: падіння тиску води, що призводить до перевантаження роботи насосних підстанцій, перевантаження стояків та колекторів; перевищення допустимих електричних потужностей. Це може створювати постійну аварійну напругу систем, для яких будинок конструктивно не розрахований.
2. Ризик хронічних аварій та прискореного зносу інженерних мереж. Незаконні врізки можуть:
змінити гідравліку систем;
порушити роботу ревізій каналізації;
створити додаткові точки ризику проривів і засмічень.
У результаті мережі можуть зношуватися значно швидше, ніж передбачено нормативами, а витрати на ремонти лягають на ОСББ, а не оремо на комерційних користувачів.
3. Фінансові втрати та системний «небаланс».Вода та електроенергія, спожиті через самовільні врізки, проходять через загальнобудинкові лічильники. Якщо споживання комерційних приміщень не обліковане окремо, або не оплачене повністю, різниця автоматично формує небаланс, який покривається коштом ОСББ. Фактично співвласники дотують бізнес, не даючи на це жодної згоди.
4. Ризик штрафів і претензій з боку надавачів послуг у разі перевірок: водоканалу, енергопостачальника, ДСНС або інспекцій, відповідальним суб’єктом виступає ОСББ як балансоутримувач внутрішніх мереж. Це означає: штрафи; припис на усунення порушень; вимоги щодо приведення мереж у нормативний стан за кошт ОСББ.
5. Ризик санітарної та епідеміологічної загрози. Самовільні врізки, виконані без сертифікованих матеріалів і контролю можуть:
порушити герметичність систем;
унеможливити нормальне обслуговування ревізій каналізації;
створити ризик потрапляння забруднень у систему питної води.
Це пряма загроза здоров’ю мешканців.
6. Порушення електробезпеки та ризик пожеж. Незаконне підключення комерційних споживачів до побутових мереж електропостачання може:
перевищувати допустимі струмові навантаження;
спричиняти перегрів кабелів;
збільшу ризик коротких замикань і пожеж.
У багатоквартирному будинку це означає загрозу не майну, а життю людей.
7. Юридична та управлінська пастка для ОСББ. Допуск або мовчазна легалізація таких врізок:
створює прецедент;
може послабити позицію ОСББ у судах;
може відкривати шлях для нових самовільних підключень.
ОСББ фактично втрачає контроль над спільним майном.
8. Ризик зниження вартості квартир і репутаційні втрати будинку. Постійні аварії, конфлікти, перебої з водою й електрикою:
знижують привабливість будинку;
впливають на ринкову вартість квартир;
формують репутацію «проблемного будинку».
Прибудувати не означає узаконити
Окремою, але не менш важливою сюжетною лінією у цій справі є діяльність Віктора Сергійовича Костюка — сина одного з позивачів до ОСББ. Його роль у конфлікті виходить за межі підвалів і сягає фасаду будинку.
Паралельно із захопленням підвальних приміщень, Костюк ініціював будівництво прибудови до першого поверху будинку. Ця конструкція, яка не була передбачена первинним архітектурним проектом, з'явилася як спроба розширити комерційну площу за рахунок спільної прибудинкової території.
Ця прибудова має ознаки самочинного будівництва:
Відсутність згоди співвласників на використання земельної ділянки та зміну зовнішнього вигляду фасаду.
Сумнівна дозвільна документація, яка, ймовірно, була отримана за тією ж схемою «легалізації заднім числом», що й у випадку з «Перлиною Поділля».
Позиція Костюка у суді є верхом цинізму. З одного боку, він вимагає від ОСББ дотримання його прав як «власника» підвалу та прибудови. З іншого боку, він грубо порушує права сотень інших співвласників, захоплюючи спільний простір.
У 2021 році Костюк намагався легалізувати свої дії через демократичну процедуру, ініціювавши загальні збори ОСББ. Однак громада будинку сказала рішуче «ні». Рішення про надання дозволу на підключення та реконструкцію не було прийнято. Отримавши відмову від людей, Костюк разом з Мельником та Пісною пішов до суду, намагаючись підмінити волю співвласників судовим рішенням.
Поточний судовий процес у Вінницькому міському суді є кульмінацією цього багаторічного конфлікту. Позивачі (Пісна О.В., Костюк В.С., Мельник Г.В.) подали позов до ОСББ про «визнання права та зобов’язання вчинити дії». Фактично, вони хочуть змусити ОСББ погодити їм проектну документацію на водопостачання та водовідведення.
Відзив на позовну заяву, поданий ОСББ «ГАРАНТЖИЛБУД-4», є документом, який не просто заперечує вимоги, а розбиває саму логіку рейдерів.
Таблиця 1. Порівняльний аналіз аргументів сторін
Аргумент Позивачів (Забудовник) | Контраргумент Відповідача (ОСББ) | Правовий коментар |
Ми є законними власниками нежитлових приміщень. | Приміщення є технічними підвалами, переоформленими з порушенням проекту. Їх неможливо виділити в натурі без шкоди для будинку. | Статус допоміжних приміщень визначено рішенням КСУ 2004 року. Техпаспорт не є правовстановлюючим документом, що скасовує спільну власність. |
У нас є Дозвіл від 24.02.2020, підписаний головою ОСББ. | Дозвіл підписаний Оксаною Пісною з перевищенням повноважень та в умовах конфлікту інтересів. Немає рішення загальних зборів. | Ст. 10 Закону «Про ОСББ»: розпорядження спільним майном — виключна компетенція зборів. Правочин, вчинений без повноважень, є нікчемним. |
ОСББ чинить перешкоди у доступі до міських мереж. | Де-юре міських мереж у будинку немає через нездачу їх забудовником. Є лише тимчасові мережі за колективним договором. | Неможливо зобов'язати підключитися до того, чого юридично не існує у відкритому доступі. |
ОСББ зобов'язане погодити робочий проект. | ОСББ не є проектною організацією чи дозвільним органом. Збори співвласників у 2021 році вже відмовили у такому погодженні. | Суд не може підміняти собою вищий орган управління юридичної особи (загальні збори) і змушувати їх голосувати певним чином. |
Якщо схема Мельника-Пісної-Костюка буде легалізована судом, це створить небезпечний прецедент.
Фінансові втрати: Мешканці будуть змушені постійно покривати «небаланси» води та електроенергії, спожиті комерційними структурами в підвалі.
Зниження вартості житла: Будинок з постійними конфліктами, проблемами з тиском води та сумнівними сусідами в підвалі стає менш привабливим на ринку нерухомості. Капіталізація квартир впаде.
Втрата контролю: Це відкриє шлях для подальших захоплень — горищ, колясочних, ліфтових холів.
У всій цій похмурій історії є світла пляма – позиція громади, співвласників. Вони, а передусім правління ОСББ, не побоялися піти проти впливового забудовника, найняли фахових юристів, зібрали доказову базу та надали справі розголосу. «Мій дім – це не тільки моя квартира, це і підвал, і дах, і двір», - вони зрозуміли це. І маємо надію, це зрозуміють й інші.
Розгляд справи №127/14952/25 триває. Від рішення Вінницького міського суду залежить не лише доля підвалів на Гандзюка, 4, а й віра тисяч вінничан у те, що право власності та закон в Україні важать більше, ніж апетити забудовників та їхні корупційні зв'язки. Ми продовжуватимемо стежити за перебігом подій.
Коментарі