ОСББ проти ЖЕО: чи вийде у вінничан втекти з-під приватно-комунального ярма

Ця історія досить системна, вона стосується сотень, якщо не тисяч, українських будинків, де мешканці намагаються вирватися з-під опіки неефективних «комунальних» управителів. Хоча формально ТОВ «ЖЕО» - приватна фірма, проте і керується, і по суті належить міській владі. Такий-собі комунально-приватний монстр. Подібне ми вже описували, коли говорили про відомий всім вінничанам сервіс платіжок.

Отож, жив-був собі будинок по вулиці Дачній, 9 у Вінниці. У квітні 2019 року ТОВ "ЖЕО" уклало з мешканцями будинку Договір №188 про надання послуг з управління. Здавалося б, стандартна процедура: управитель зобов'язується надавати послуги, співвласники – їх оплачувати за встановленою ціною (на той час) 4,99 гривень за квадратний метр. Але цей договір виявився кабальним. Є таке поняття Indentured servitude — це договір, за яким раніше вільна людина зобов’язується працювати без оплати на іншу особу протягом якогось часу. По суті, рабство. Так ось, ТОВ «ЖЕО», схоже, надихнулось такими договорами і вирішило, що вінницькі багатоповерхівки – їхня власність.

З часом після підписання договору з ТОВ «ЖЕО» мешканці Дачної,9 зрозуміли, що такий формат не задовольняє їхніх потреб. Як часто буває, відчуття «господаря» у будинку зникає, коли за нього відповідає хтось інший, при цьому не завжди належним чином. І от 25 серпня 2024 року, жителі Дачної, 9 наважилися на комунальну мікрореволюцію: провели установчі збори та ухвалили рішення про створення власного Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) «Дачна 9». Вже 22 жовтня 2024 року ОСББ було офіційно зареєстровано, отримавши статус повноцінної юридичної особи.

Мешканці були готові взяти відповідальність за свій дім у власні руки, та чи готове було ТОВ «ЖЕО» відпускати прибуток з рук?

Логічним продовженням такого рішення стало прагнення припинити співпрацю з ТОВ «ЖЕО». На початку листопада 2024 року ОСББ «Дачна 9» ухвалило рішення про зміну форми управління та розірвання всіх договорів зі старою компанією. Офіційна заява про це була направлена до ТОВ «ЖЕО» 26 листопада 2024 року. У ній чітко зазначалося не лише про розірвання Договору №188, а й про необхідність передачі всієї технічної документації на будинок, включаючи технічний паспорт та плани інженерних мереж.

І тут почалися «будинкові війни». Такої зухвалості ТОВ «ЖЕО» не могло стерпіти – де це бачено, щоб у найкомфортнішому місті будинки дозволяли собі самі вирішувати, з ким укладати договори? А раптом інші так теж забажають?

Тому замість цивілізованого процесу передачі справ, ТОВ «ЖЕО» обрало тактику затягування та відвертого ухиляння. Їхні відповіді на звернення ОСББ та адвокатські запити (від 09.12.2024, 20.12.2024, 24.02.2025 та 12.03.2025) містили однотипні відмовки: «ненадання повного пакету документів», «неналежним чином завірених копій протоколу зборів» та «відсутність листків голосування співвласників».

Весь прикол тільки в тому, що ці «листки голосування» ОСББ по закону не має надавати ані ТОВ «ЖЕО», ані будь-кому ще. Виходить, що приватна фірмочка ТОВ «ЖЕО» ставить під сумнів роботу державного реєстратора, який перевірив всі документи від ОСББ та зареєстрував юридичну особу.

ОСББ «Дачна 9» через адвокатський запит намагалося з'ясувати, який саме «повний пакет» документів потрібен, адже жоден закон чи навіть сам договір з ТОВ «ЖЕО» не містять такого вичерпного переліку. Щобільше, законодавство України, зокрема ст. 11 Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», прямо вказує, що договір з управителем вважається продовженим лише, якщо за місяць до його закінчення жодна зі сторін не повідомить про відмову. У випадку з ОСББ «Дачна 9» таке повідомлення було надано.

ТОВ «ЖЕО» навіть посилалося на «аналогічну» судову справу (№902/985/24), результати якої, на їхню думку, мали вирішальне значення. Однак, аналіз судового рішення у тій справі показав, що суд не вимагав надання листів опитування співвласників як обов'язкову умову для розірвання договору. Відмова у задоволенні позовних вимог у тій справі була виключно через обрання позивачем, ОСББ «Академіка Янгеля-71» неналежного способу захисту, а не через обґрунтованість позиції ТОВ «ЖЕО».

Тобто, окрім суто етичної недовіри до держави Україна, маємо ще й перевищення повноважень.

Внаслідок такого юридичного блазнювання ТОВ «ЖЕО», ОСББ «Дачна 9» виявилося у складній ситуації. З одного боку, воно, як нова юридична особа, покликано забезпечувати належне утримання будинку та реалізацію прав співвласників. З іншого – без технічної документації (технічного паспорта, планів інженерних мереж, актів обстежень тощо), яка є життєво важливою для ефективного управління, це завдання стає практично неможливим. Мешканці залишаються під загрозою відключення світла в місцях загального користування, ліфтів, станції підкачки води та освітлення прибудинкової території.

Хоча ТОВ «ЖЕО» з лютого 2025 року припинило нарахування за послуги управління (що є непрямим визнанням відсутності фактичного надання послуг), воно категорично відмовляється передавати документацію. Це створює парадоксальну ситуацію: послуги не надаються, нарахування відсутні, але контроль над будинком та його документацією залишається у руках колишнього управителя.

Наразі ОСББ звернулось до суду. Позовна вимога – визнати відсутнім право ТОВ «ЖЕО» на надання послуг з управління багатоквартирним будинком.

Тому, тут не про папірці – тут про боротьбу за право громади на самоорганізацію та ефективне управління власною спільною власністю. Чи зможуть активні мешканці, озброєні знанням законів та рішучістю, відстояти свої права?

Що ж таке ТОВ «ЖЕО»?

Тут доречно було б нагадати читачам, а що ж це за фірма і чому ми її пов’язуємо з комунальниками?

Ще у 2013 році, як писали вінницькі журналісти, Вінницька міська рада рішенням №25 від 10.01.2013 «Про обслуговування житлового фонду» передала понад три сотні багатоквартирних будинків у Вінниці без відома їх мешканців на обслуговування новоствореній на той момент «приватній» структурі ТОВ «ЖЕО». Робилося все просто – як пишуть у «Вінницькій агенції журналістських розслідувань» про будинок по вулиці Соловйова, 3: «Акти виконаних робіт для ТОВ «ЖЕО» підписувала сусідка, яку на загальних зборах ніхто на це не уповноважував. Майже шість років тому в ГО «Асоціація старших по будинках м. Вінниці» їй видали посвідчення «Старшого по будинку» та без відома мешканців будинку наділили повноваженнями.»

У 2017 році «Наші гроші» писали: ««Житлово-експлуатаційне об’єднання» належить вінницьким комунальникам. Це начальник МКП «ЖЕК № 15» Сергій Браславський, його заступник Василь Чернюк, в.о. начальника інспекції водних ресурсів Валентина Чернятинська, чий чоловік Олександр Чернятинський очолює КП «Вінницяоблводоканал». Також до складу засновників входить вінничанка Ірина Коваль».

Як повідомляла «Вінницька агенція журналістських розслідувань», 5 березня 2020 року ТОВ «ЖЕО» зареєструвало зміни засновників та бенефіціарних  власників. Замість дружини тодішнього керівника «Вінницяоблводоканалу»  Валентини Чернятинської вигоду від цього підприємства отримувала Валентина Ладанюк, довірена особа Володимира Кістіона.

Не менш цікаву історію про ТОВ «ЖЕО» розповіли  у іншому матеріалі ВАЖР – замість того, щоб як управляюча компанія полагодити ліфт по вулиці Литвиненка, 27, ТОВ «ЖЕО» почало перекидати відповідальність на фірму, яка обслуговує ліфти і вимагати з мешканців додаткових коштів. Найцікавіше у всій цій історії те, що цю ліфтову фірму й заснувало ТОВ «ЖЕО»: «ТОВ “ЖЕО” укладає договори на обслуговування ліфтів з підприємством ТОВ “Інвар-Він”, яке самі ж створили, щоб повністю контролювати весь процес».

Ну і маленький штрих наостанок. У підприємств ПП "ЖЕО-ЦЕНТР" (37836393), ПП "ЖЕО-ЗАМОСТЯ" (36474210), ПП "ЖЕО-СЛОВ'ЯНКА" (37159348), ПП "ЖЕО-ТЯЖИЛІВ" (37618318), ПП "ЯВІР-ПЛЮС" (30247942) не тільки спільна адреса (Лук'яненка Левка, 46) та частина назви, але й спільник вигодонабувач – керівник-комунальник з МКП "УК "КИЇВСЬКА"" (1334229) Браславський Сергій Юрійович. Він також є учасником та бенефіціаром у ДП "ЖЕО-ТЕПЛО" ТОВ "ЖЕО" (42470994), ТОВ "ЖЕО-1" (42077607), ДП "СИНТЕЗ-ПРОТЕКТ" ТОВ "СИНТЕЗ-СОЮЗ" (13311842), СТ "ЦЕНТРАЛЬНИЙ РИНОК" (05413052), ТОВ "ІНВАР-ВІН" (36967569), ПП "ПОДІЛЬСЬКА СКАРБНИЦЯ" (38897017).

Остання – цікава фірмочка. Журналісти «Слідство.Інфо» пишуть, що «18 січня 2024 року комунальне підприємство «Вінницяоблводоканал» без використання  Prozorro уклало угоду на капітальний ремонт санвузла у своєму приміщенні. 262 тисячі гривень віддали приватному підприємству «Подільська скарбниця». Ця «скарбниця» «існує на ринку вже 10 років й за цей час встигла двічі потрапити до «чорного списку» Антимонопольного комітету України»…

Тож, як бачимо, ТОВ «ЖЕО» не тільки не просто приватне, але й ледь не комунальний монополіст. І судячи з їхньої поведінки у випадку з Дачною, 9 відчувають повну безкарність.

Але тим і цікава історія Давида та Голіафа – камінчик, який влучно жбурнули може стати фатальним навіть для непереможного здоровила…

Павло Віталієв

головне зображення: ЖЕО» запрошує ОСББ до співпраці